Baixa de hipoteca: o que é e como funciona
A baixa de hipoteca é uma medida fundamental para garantir seus direitos de proprietário do imóvel. Mas afinal, o que é hipoteca?
Uma hipoteca de imóvel é uma garantia imobiliária na qual o imóvel garante o pagamento de uma dívida, semelhante ao conceito de hipoteca no banco imobiliário.
A baixa de hipoteca deve ocorrer depois que a compra de um imóvel na planta é quitada junto à construtora. Porém, isso nem sempre acontece.
E se não ocorrer a baixa, o comprador não conseguirá registrar a escritura. O que tudo isso significa?
Veja a seguir detalhadamente o que é e como funciona a baixa de hipoteca, também conhecida como cancelamento da hipoteca.
1. O que é baixa de hipoteca e como funciona?
Para entender o processo de baixa de hipoteca, é importante compreender o hipotecado significado e como hipotecar um imóvel.
Também é importante entender a relação entre hipoteca e financiamento para proteger seus direitos como comprador.
Quando falamos na construção de um empreendimento imobiliário, a construtora geralmente não possui dinheiro para realizar todo o projeto.
Por isso, buscam o auxílio de instituições financeiras para financiarem suas obras. Em contrapartida, a empresa constitui uma hipoteca sobre toda a edificação, dando as unidades a serem construídas em garantia à instituição financeira concedente do financiamento.
Isso significa que um terceiro de boa-fé que comprar um apartamento pode ser atingido, caso a construtora não pague sua dívida. O terceiro de boa-fé, neste caso, é o comprador que adquire o imóvel sem conhecimento da hipoteca existente.
Para regularizar a situação, é preciso fazer a solicitação de baixa de hipoteca ou desconstituição da hipoteca. E caso ela não aconteça, o adquirente não consegue transferir a propriedade para seu nome.
Mas, por que isso acontece? Porque a hipoteca consta como ônus real sobre o registro do imóvel e impede a transferência do bem.
Este ônus real é um obstáculo para o novo proprietário, representando uma obrigação que recai sobre o imóvel.
Por isso, a baixa de hipoteca é tão importante, e é uma obrigação da construtora, independentemente de qualquer disposição presente em contrato de compra e venda de imóvel.
Dessa forma, o adquirente evita que, no futuro, seu imóvel seja penhorado por conta da hipoteca, caso a construtora não arque com o empréstimo contraído com a instituição financeira para construir o empreendimento imobiliário.
2. Quem deve pagar pela baixa de hipoteca?
Imagine que você terminou de quitar seu imóvel comprado na planta e tentou dar entrada na escritura definitiva para registrá-lo como seu. De repente, viu que não há um termo de quitação baixa de hipoteca. E agora?
A obrigação de fazer a solicitação de baixa de hipoteca é da construtora, que deverá também fazer o pagamento da taxa cartorária. Afinal, foi ela quem assumiu a obrigação perante a instituição financeira. Isso responde à questão “baixa de gravame quem paga?”.
Mesmo assim, muitos consumidores enfrentam dificuldades e demora para obter o termo de quitação baixa de hipoteca, também conhecido como TLH – Termo de Liberação de Hipoteca.
Algumas construtoras acabam não pagando o financiamento contraído junto ao banco para construir o empreendimento e “enrolam” ao máximo para resolver a questão.
Em virtude do não pagamento do empréstimo contraído perante à instituição financeira, as instituições financeiras negam-se a liberar as garantias.
Desse modo, em caso de problemas com a construtora, é importante obter auxílio de um advogado para conseguir a baixa de hipoteca e efetuar o registro do seu imóvel.
Muitos se perguntam quanto um advogado cobra para regularizar um imóvel, e isso pode variar dependendo da complexidade do caso e da região.
3. Quais são os documentos necessários para realizar a baixa?
A baixa de hipoteca deve ser realizada no cartório de registro de imóveis com os seguintes documentos:
- Requerimento para Liberação de Hipoteca – TLH (original e cópia com firma reconhecida);
- Termo de quitação do imóvel;
- Escritura pública de compra e venda;
- RG, CPF, Certidão de Casamento do solicitante; e
- Comprovante de endereço do solicitante.
Não se esqueça de que a construtora é a responsável pelo termo de quitação para baixa de hipoteca. É importante saber que o termo de quitação de imóvel tem validade e deve ser utilizado dentro do prazo estipulado.
O que fazer se ela não fornecer o termo?
Você pode notificar a construtora e a instituição financeira (credor hipotecário) para informar a quitação do imóvel e solicitar o termo de quitação da hipoteca. Orientamos que esta notificação seja feita por e-mail e que seja anotado o protocolo da solicitação.
Se mesmo após a notificação você não conseguir o termo, a via judicial será a única saída para que o gravame hipotecário possa ser baixado. Neste caso, será necessário realizar a averbação de imóvel dado em garantia, e é importante considerar o custo para averbar termo de quitação, que pode variar de acordo com o cartório e a região.
4. Quais os prazos e os direitos do comprador?
É um direito do adquirente solicitar o termo de quitação para baixa de hipoteca sem qualquer obstrução da construtora. Muitos se perguntam “quitei o financiamento imobiliário e agora?”, e é importante saber que há prazos a serem seguidos.
A Súmula 308 do STJ (Superior Tribunal de Justiça) estabelece que o comprador não tem qualquer responsabilidade quanto à questão. “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
É importante destacar ainda que é obrigação do vendedor (ou construtora do imóvel na planta) fazer a baixa de hipoteca e pagar a taxa correspondente. O prazo para baixa é de 30 dias após a quitação integral. Muitos se perguntam quanto tempo demora o termo de quitação da Caixa, e isso pode variar, mas geralmente segue este prazo de 30 dias.
De acordo com o artigo 25, § 1º da Lei 9.514/1997, “no prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.”
Ou seja, após o prazo determinado, a construtora deverá pagar ao proprietário do imóvel uma multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato.
Após este prazo, é também direito do comprador ajuizar uma ação para conseguir a determinação do juiz para baixar a hipoteca. Em situações como esta, é comum que a ação inclua uma compensação pelos danos morais sofridos.
Uma questão que muitos compradores se perguntam é “posso vender um imóvel dado em garantia?”. A resposta é que, embora tecnicamente seja possível, é altamente recomendável resolver a questão da hipoteca antes de tentar vender o imóvel, para evitar complicações legais.
Posicionamento dos tribunais
Os tribunais brasileiros vêm entendendo, em determinadas situações, que a indenização por dano moral é devida. Isso porque ela pode não se configurar como mero aborrecimento e atentar contra a dignidade do comprador.
Foi o que entendeu o desembargador na Apelação Cível nº 0017231-73.2012.8.19.0209, do TJ-RJ, em uma situação onde a apelante só providenciou a baixa de hipoteca 1 ano após a quitação completa pelo comprador.
Na visão do desembargador, “os apelados tiveram de se socorrer ao Judiciário para que as apelantes providenciassem a baixa no gravame que recaía sobre o imóvel, limitando seu direito de propriedade. Assim, a demora dos réus em cumprir a obrigação pactuada no contrato constitui fato capaz de gerar sofrimento que vai além de mero aborrecimento quotidiano, caracterizando o dano moral.”
O mesmo ocorreu na Apelação Cível nº 0202531-82.2014.8.19.0001 e na Apelação Cível nº 0025686-95.2010.8.19.0209 do mesmo tribunal.
Com a baixa de hipoteca, o comprador do imóvel pode exercer seu direito de proprietário livremente. Para tanto, precisa levar o termo de quitação e outros documentos ao cartório para realizá-la. Em caso de problemas para conseguir o termo com a construtora, é fundamental buscar auxílio jurídico.
É importante ressaltar que o processo de averbação da quitação na matrícula do imóvel é crucial para garantir que seu apartamento quitado esteja livre de qualquer ônus. Muitos se perguntam “quanto tempo demora o termo de quitação”, e isso pode variar dependendo da instituição financeira e da eficiência da construtora. No entanto, é seu direito ter esse processo concluído o mais rápido possível.
Em alguns casos, pode haver questões de responsabilidade solidária envolvidas, especialmente quando se trata de empreendimentos com múltiplos proprietários ou investidores. É importante estar ciente dessas possibilidades e buscar orientação legal adequada.
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