Baixa de hipoteca: o que é e como funciona

1. O que é baixa de hipoteca e como funciona?

A hipoteca é uma garantia imobiliária na qual o imóvel garante o pagamento de uma dívida. Quando falamos na construção de um empreendimento, a construtora geralmente não possui dinheiro para realizar todo o projeto. Por isso, buscam o auxílio de bancos para financiarem suas obras. Em contrapartida, a empresa constitui uma hipoteca sobre toda a edificação, dando as unidades a serem construídas em garantia ao banco concedente do financiamento.

Isso significa que um terceiro de boa-fé que comprar um apartamento pode ser atingido, caso a construtora não pague sua dívida. Para regularizar a situação, é preciso fazer a solicitação de baixa de hipoteca. E caso ela não aconteça, o comprador não consegue transferir a propriedade para seu nome.

Mas, por que isso acontece? Porque a hipoteca consta como gravame sobre o registro do imóvel e impede a transferência do bem. Por isso, a baixa de hipoteca é tão importante, e é uma obrigação da construtora, independentemente de qualquer disposição presente em contrato de compra e venda de imóvel. 

Dessa forma, o comprador evita que, no futuro, seu imóvel seja penhorado por conta da hipoteca, caso a construtora não arque com o empréstimo contraído com o banco para construir o empreendimento.

2. Quem deve pagar pela baixa de hipoteca?

Imagine que você terminou de quitar seu imóvel comprado na planta e tentou dar entrada na escritura definitiva para registrá-lo como seu. De repente, viu que não há um termo de quitação baixa de hipoteca. E agora?

A obrigação de fazer a solicitação de baixa de hipoteca é da construtora, que deverá também fazer o pagamento da taxa cartorária. Afinal, foi ela quem assumiu a obrigação perante o banco.

Mesmo assim, muitos consumidores enfrentam dificuldades e demora para obter o termo de quitação baixa de hipoteca também conhecido como TLH- Termo de Liberação de Hipoteca. Algumas construtoras, inclusive, perdem seu poderio financeiro e “enrolam” ao máximo para resolver a questão, pois em virtude do não pagamento do empréstimo contraído perante ao banco, as instituições financeiras negam-se a liberar as garantias.

Desse modo, em caso de problemas com a construtora, é importante obter auxílio de um advogado para conseguir a baixa de hipoteca e efetuar o registro do seu imóvel.

3.  Quais são os documentos necessários para realizar a baixa?

A baixa de hipoteca deve ser realizada no cartório de registro de imóveis com os seguintes documentos:

1. Requerimento para Liberação de Hipoteca-TLH (original e cópia com firma reconhecida);
2. Termo de quitação do imóvel;
3. Escritura pública de compra e venda;
4. RG, CPF, Certidão de Casamento do solicitante, e
5. Comprovante de endereço do solicitante.

Não se esqueça de que a construtora é a responsável pelo termo de quitação para baixa de hipoteca.

O que fazer se ela não fornecer o termo? Você pode notificar a construtora e o banco (credor hipotecário) para informar a quitação do imóvel e solicitar o termo de quitação da hipoteca. Orientamos que esta notificação seja feita por e-mail e que seja anotado o protocolo da solicitação.

Se mesmo após a notificação você não conseguir o termo, a via judicial será a única saída para que o gravame possa ser baixado.

4. Quais os prazos e os direitos do comprador?

É um direito do comprador solicitar o termo de quitação para baixa de hipoteca sem qualquer obstrução da construtora.

A Súmula 308 do Supremo Tribunal de Justiça estabelece que o comprador não tem qualquer responsabilidade quanto à questão. “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

É importante destacar ainda que é obrigação do vendedor (ou construtora do imóvel na planta) fazer a baixa de hipoteca e pagar a taxa correspondente. O prazo para realizar o trâmite é de 30 dias após a quitação.

De acordo com o artigo 25, § 1º da Lei 9.514/1997, “no prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.”

Ou seja, após o prazo determinado, a construtora deverá pagar ao proprietário do imóvel uma multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. 

Após este prazo, é também direito do comprador ajuizar uma ação para conseguir a determinação do juiz para baixar a hipoteca. Em situações como esta, é comum que a ação inclua uma compensação pelos danos morais sofridos.

Posicionamento dos tribunais

Os tribunais brasileiros vêm entendendo, em determinadas situações, que a indenização por dano moral é devida. Isso porque ela pode não se configurar como mero aborrecimento e atentar contra a dignidade do comprador. 

Foi o que entendeu o desembargador na Apelação Cível nº 0017231-73.2012.8.19.0209, do TJ-RJ, em uma situação onde a apelante só providenciou a baixa de hipoteca 1 ano após a quitação completa pelo comprador.

Na visão do desembargador, “os apelados tiveram de se socorrer ao Judiciário para que as apelantes providenciassem a baixa no gravame que recaía sobre o imóvel, limitando seu direito de propriedade. Assim, a demora dos réus em cumprir a obrigação pactuada no contrato constitui fato capaz de gerar sofrimento que vai além de mero aborrecimento quotidiano, caracterizando o dano moral”.

O mesmo ocorreu na Apelação Cível nº 0202531-82.2014.8.19.0001 e na Apelação Cível nº 0025686-95.2010.8.19.0209 do mesmo tribunal.

Com a baixa de hipoteca, o comprador do imóvel pode exercer seu direito de proprietário livremente. Para tanto, precisa levar o termo de quitação e outros documentos ao cartório para realizá-la. Em caso de problemas para conseguir o termo com a construtora, é fundamental buscar auxílio jurídico.

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Leonardo Reis Pinto
CEO da Reis Pinto Advogados

Telefone: 21 2710-6399
Celular: 21 99814-8676
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